Retenue de garantie dans le BTP : 5 %, consignation, caution et libération

Dans les marchés de travaux privés, la retenue de garantie est encadrée par la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971. Elle vise les marchés de l'article 1779, 3°, du Code civil, c'est-à-dire les contrats confiés aux entrepreneurs d'ouvrages par suite d'études, de devis ou de marchés. La loi ne distingue pas selon que le maître d'ouvrage est un professionnel ou un particulier.

Selon son article 1er, les paiements des acomptes sur la valeur définitive du marché peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 % de leur montant. Cette retenue garantit contractuellement l'exécution des travaux et sert, le cas échéant, à satisfaire les réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage.

• Elle n'est pas automatique : elle doit être prévue au marché.
• Elle se prélève sur les acomptes, donc sur chaque situation de travaux.
• La loi est d'ordre public : selon son article 3, toute clause qui ferait échec aux articles 1er et 2 est nulle, quelle qu'en soit la forme.
• Selon son article 4, elle s'applique aussi aux contrats de sous-traitance.

Le taux de 5 % est un maximum : le marché peut prévoir moins, jamais plus. Il s'applique au montant de chaque paiement d'acompte. Le marché précise la base de calcul ; en pratique, la retenue apparaît sur chaque situation comme une déduction après le total TTC.

Côté TVA, les travaux immobiliers sont des prestations de services pour lesquelles la taxe est exigible à l'encaissement, sauf option pour les débits (article 269 du Code général des impôts). La part retenue n'étant pas encaissée, la TVA correspondante n'est due qu'au moment où la retenue est effectivement payée à l'entreprise. Cet article est abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui transfère les règles de TVA dans le code des impositions sur les biens et services.

Le maître d'ouvrage ne peut pas simplement garder l'argent. La loi lui laisse deux façons de faire, et l'entreprise peut imposer la seconde en fournissant une caution.

La Caisse des Dépôts peut être désignée consignataire. Sa liste de pièces pour une retenue de garantie de marché privé demande l'accord des parties la désignant (ou une décision de justice), une référence à la loi du 16 juillet 1971, l'identité du maître d'ouvrage et de l'entreprise, la date, la nature et l'objet du marché, et l'attestation que la retenue ne dépasse pas 5 % des acomptes versés.

Tout part de la réception. L'article 1792-6 du Code civil la définit comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou à défaut judiciairement, et elle est prononcée contradictoirement.

• Les réserves sont les défauts ou travaux inachevés que le maître d'ouvrage inscrit au procès-verbal de réception.
• La retenue de garantie sert, le cas échéant, à couvrir ces réserves si l'entreprise ne les lève pas.
• La date de réception fait courir le délai d'un an de libération de la retenue : notez-la sur le procès-verbal, signé des deux parties.
• Faites constater par écrit la levée de chaque réserve : c'est votre preuve en cas d'opposition à la libération.

L'article 2 de la loi de 1971 fixe la règle : à l'expiration d'un délai d'un an à compter de la réception, faite avec ou sans réserve, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entreprise, même en l'absence de mainlevée.

La seule façon pour le maître d'ouvrage de bloquer cette libération est de notifier à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur. Une simple insatisfaction ou un refus non motivé ne suffit pas, et l'opposition abusive entraîne la condamnation de son auteur à des dommages-intérêts.

Avant la fin de l'année, les fonds peuvent être libérés plus tôt avec la mainlevée du maître d'ouvrage, par exemple une fois toutes les réserves levées. Après un an, l'entreprise peut demander le retrait des fonds consignés sans mainlevée, si aucune opposition n'a été notifiée au consignataire.

Intérêts : la loi de 1971 ne prévoit pas d'intérêts au profit de l'entreprise sur les sommes retenues. Elle prévoit en revanche des dommages-intérêts contre le maître d'ouvrage dont l'opposition est abusive. Les conditions propres aux fonds consignés dépendent du consignataire choisi : renseignez-vous auprès de lui.

Sous-traitance : l'entreprise principale qui pratique une retenue sur son sous-traitant est soumise aux mêmes règles (5 % au plus, consignation ou caution, libération un an après la réception), en application de l'article 4 de la loi.

Marché privé de 80 000 € HT, soit 96 000 € TTC à 20 %, facturé en quatre situations de 24 000 € TTC. Le marché prévoit une retenue de garantie de 5 % sur chaque situation, consignée. Réception prononcée le 16 mars 2026 avec deux réserves.

Les deux mécanismes partent de la réception et durent un an, d'où la confusion. Ils n'ont pourtant ni la même nature ni la même source.

Pour la garantie de parfait achèvement, les délais des travaux de reprise sont fixés d'un commun accord. À défaut d'accord ou en cas d'inexécution, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, après une mise en demeure restée infructueuse. Elle ne couvre pas les travaux rendus nécessaires par l'usure normale ou l'usage.

Les marchés publics obéissent au Code de la commande publique (articles R2191-32 et suivants), et non à la loi de 1971.

• Objet : la retenue couvre seulement les réserves formulées à la réception et, le cas échéant, celles formulées pendant le délai de garantie pour des malfaçons qui n'étaient pas apparentes à la réception.
• Plafond : 5 % du montant initial du marché, augmenté le cas échéant des modifications en cours d'exécution. Il est ramené à 3 % lorsque le titulaire est une PME et que le marché est passé par l'État, certains de ses établissements publics ou une collectivité dont les dépenses de fonctionnement dépassent 60 millions d'euros (décret n° 2024-1251 du 30 décembre 2024, pour les consultations engagées après sa publication).
• Prélèvement : par fractions sur les acomptes, les règlements partiels définitifs et le solde.
• Substitution : pendant toute la durée du marché, le titulaire peut la remplacer par une garantie à première demande ou, si l'acheteur ne s'y oppose pas, par une caution personnelle et solidaire.
• Remboursement : dans les trente jours suivant l'expiration du délai de garantie ou, si des réserves notifiées ne sont pas levées, trente jours après leur levée. Les garants sont libérés au plus tard un mois après ces mêmes dates.